Poradňa

Naša realitná kancelária sa snaží väčšinu kúpnych zmlúv autorizovať advokátom, ktorý sa venuje prioritne prevodom nehnuteľností. Účinnosťou novely zákona č. 586/2003 Z. z. o advokácii a o zmene a doplnení zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov pribudlo od 01.09.2009 všetkým advokátom oprávnenie autorizovať zmluvy o prevode nehnuteľností. Autorizáciou zmluvy je spísanie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, zistenie totožnosti účastníkov tejto zmluvy a ich zástupcov, posúdenie, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom, a posúdenie, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody. Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti za odplatu, advokát upozorní účastníkov zmluvy na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve a v zmluve uvedie vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami. Advokát je povinný oznámiť účastníkovi zmluvy o prevode nehnuteľnosti výšku poistného krytia a poisťovňu, v ktorej je poistený pre prípad škody v súvislosti s autorizáciou zmluvy o prevode nehnuteľnosti.

• meno, priezvisko a miesto trvalého pobytu, ak ide o účastníka konania fyzickú osobu; obchodné meno, názov a sídlo, ak ide o účastníka konania právnickú osobu,
• označenie okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný,
• označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti; ak sú predmetom návrhu na vklad právne vzťahy z viacerých právnych úkonov, označia sa všetky právne úkony

Výmaz záložného práva z listu vlastníctva sa spravidla udeje po doručení kvitancie (potvrdenie veriteľa o splatení finančnej pohľadávky dlžníkom) na kataster v zákonom stanovenej lehote 60 dní. Chcel by som ešte podotknúť, že od októbra 2018 by sa na katastri mali udiať podstatné zmeny. Jednou z nich bude aj skrátená lehota na výmaz záložného práva, ktorá po novom bude 5 dní od doručenia listiny preukazujúcej splatenie pohľadávky. Túto zmenu vnímam veľmi pozitívne, nakoľko záznamové konania výmazu záložného práva nie je možné urýchliť osobitným poplatkom.

Čo sa týka splnenia základných podmienok, tak na úvod si musíme povedať, že realitná činnosť si vyžaduje tzv. viazanú živnosť. Na získanie osvedčenia o živnostenskom oprávnení musíte splniť tieto požiadavky:

1. dosiahnutie veku 18 rokov,
2. spôsobilosť na právne úkony,
3. bezúhonnosť (preukazuje sa výpisom z registra trestov),
4. preukázanie odbornej spôsobilosti dosiahnutým vysokoškolským vzdelaním aspoň prvého stupňa v ekonomickom, právnickom, stavebnom alebo architektonickom smere ALEBO úplné stredné vzdelanie s maturitnou skúškou, 2 roky praxe v odbore a osvedčenie o absolvovaní akreditovaného vzdelávacieho programu vydané vzdelávacou inštitúciou akreditovanou Ministerstvom školstva, vedy, výskumu a športu Slovenskej republiky (platí od 01.02.2020).

Podľa § 32 katastrálneho zákona okresný úrad rozhodne o návrhu na vklad v lehote do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, okresný úrad rozhodne o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní. Okresný úrad môže rozhodnúť na základe žiadosti o urýchlené konanie o návrhu na vklad a zaplatení správneho poplatku 266 eur do 15 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak v tejto lehote nerozhodne, rozhodne v lehote do 30 dní.

Podľa § 44 plomby na list vlastníctva vyznačí okresný úrad najneskôr v pracovný deň nasledujúci po dni, keď mu bola doručená zmluva, verejná listina alebo iná listina na zápis vkladom alebo záznamom, alebo ak sa začalo katastrálne konanie o oprave chyby v katastrálnom operáte alebo konanie o proteste prokurátora, vyznačí plombu o zmene práva k nehnuteľnosti alebo o začatí katastrálneho konania o oprave chyby alebo o začatí konania o proteste prokurátora na liste vlastníctva alebo v pozemkovej knihe, alebo v železničnej knihe; túto plombu zruší vykonaním vkladu alebo záznamu, alebo právoplatným rozhodnutím o zamietnutí návrhu na vklad, alebo právoplatným rozhodnutím o zastavení konania, alebo právoplatným rozhodnutím o oprave chyby v katastrálnom operáte alebo právoplatným rozhodnutím, ktorým sa nevyhovuje protestu prokurátora.

Zákonné záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Ďalej sa § 15 uvádza že toto záložné právo vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome v prospech spoločenstva. V prípade ak sa spoločenstvo nezriaďuje, vzniká zo zákona záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vznik a zánik záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností

Ide o dvojstrannú zmluvu medzi prevodcom a nadobúdateľom, kde prevodca prevádza na nadobúdateľa členské práva a povinnosti spojené s členstvom v bytovom družstve. Prevodca teda prevádza členstvo a členský podiel v bytovom družstve, s ktorým je spojené aj právo nájmu ku konkrétnemu družstevnému bytu. Nadobúdateľ teda pokračuje v členstve prevodcu a preberá členstvo v družstve so všetkými právami a povinnosťami v rovnakom rozsahu v akom ich mal prevodca. Samotné podmienky členstva upravujú konkrétne stanovy bytového družstva. Je teda vo vašom záujme, aby ste si vyžiadali na bytovom družstva stanovy, alebo si ich priamo stiahli zo stránky bytového družstva.

Podlahová plocha bytu: Jedná sa o súčet podlahových plôch obytných miestností, a miestností príslušenstva bytu bez lodžií, balkónov a terás.

Úžitková plocha bytu: Ide o súčet plôch obytných miestností a miestností príslušenstva bytu (domu) okrem plochy balkónov, loggií a terás. Okrem iného sa do úžitkovej plochy zarátavajú všetky priestory, ktoré plnia hospodárske, komunikačné a hygienické funkcie (haly, chodby, schodištia, komory...)

Obytná plocha bytu: Je to súčet všetkých obytných miestností bytu resp. súčet ich plôch. Obytnou miestnosťou sa rozumie miestnosť, ktorá svojím stavebnotechnickým riešením a vybavením spĺňa podmienky na trvalé bývanie (napr. obývacia izba, detská izba, spálňa). Do teto plochy sa nezarátavajú napríklad plochy technických miestností ako haly, chodby, schodištia, komory...

Chcete prenajať byt? Neviete ako na to? Počuli ste už o prípadoch, keď nájomcovia byt zdemolovali tak, že náklady na opravy bola vyššie ako suma, ktorú prenajímateľ dostal na nájomnom? Chcete byt rýchlo prenajať a vyvarovať sa prípadných problémov? V nasledujúcich riadkoch vám teda prinášam základné informácie, ktoré vám pomôžu dobre a rýchlo prenajať váš byt.