Skúste si predstaviť, že ste v pozícii realitného makléra práve vy. Vynaložili by ste rovnaké úsilie na predaj nehnuteľnosti aj v prípade ak by ste vedeli, že nehnuteľnosť, ktorú máte vo svojom portfóliu má v ponuke ďalších 10 realitných kancelárii? Určite si odpoviete, že nie.
Áno, určite nie je dobré ak podpíšete exkluzívnu zmluvu hneď prvej realitnej kancelárii, ktorá vás osloví. Opýtajte sa jej, čo vám na oplátku ponúkne ona? Ako a kde bude prezentovať vašu nehnuteľnosť? Aké úkony budú uhradené v súvislosti s jej činnosťou?
V mojej praxi sa ešte stále stretávam s mylnou teóriou, že čím viac realitných kancelárii má nehnuteľnosť v ponuke, tým rýchlejšie sa nehnuteľnosť predá. Nie je to tak. Teraz sa skúste vžiť do polohy kupujúceho. Máte záujem o kúpu dvojizbového bytu v Košiciach. Sadnete si za net, vyťukáte bazos.sk a prezriete si ponuku bytov, ktoré vyhovujú vaším kritériám. Prezeraním ponúk zistíte, že rovnaký byt má sedem ďalších realitných kancelárii s rôznymi fotkami a čo je horšie, aj s rôznymi cenami. Podľa mňa si pomyslíte, že predávajúci asi má nejaký problém s predajom bytu, a preto ho dal do siedmich „realitiek“. Mnohokrát sa dokonca stáva, že maklér ani nevie, že danú nehnuteľnosť vo svojej ponuke má, nevie vám odpovedať na akom poschodí sa byt nachádza, akou rekonštrukciou byt prešiel a aké náklady sú spojené s jeho prevádzkou.
Výhody exkluzívnej zmluvy:
Výhodou exkluzívnej zmluvy je, že v momente jej podpísania vám odpadá veľká väčšina záležitostí, ktorých vybavenie by ste museli riešiť vy. Úkony ako inzercia nehnuteľnosti, vyhľadávanie potenciálnych záujemcov, vypracovanie dokumentácie, obehanie úradov a mnoho iného teraz preberá sprostredkovateľ, s ktorým ste ju podpísali. Realitný maklér vám určite poradí akú optimálnu predajnú cenu stanoviť, aby sa vaša nehnuteľnosť predala a nie len predávala. Určite uznáte, že kvalitnú prezentáciu, dobrý popis nehnuteľnosti, kvalitnú fotodokumentáciu, poprípade video, radšej necháte na odborníkov. Samozrejme, skúsený realitný sprostredkovateľ vie odprezentovať vašu nehnuteľnosť na vyššej úrovni, a tak vás odbremení aj od množstva otázok od záujemcov, na ktoré by ste nemuseli vedieť odpovedať. Okrem iného realitné kancelárie spolupracujú aj s inými realitným kanceláriami, a tak vám zvyšujú možnosť predať vašu nehnuteľnosť v najkratšom čase.
Kedy určite neodporúčam exkluzívnu zmluvu?
Hlavným dôvodom pre neuzatvorenie takéhoto typu zmluvy je neserióznosť a neschopnosť realitnej kancelárie. Čo to znamená? No o tom by sme mohli napísať niekoľko článkov zvlášť, ktoré by sa zaoberali len touto témou. Pod pojmom neseriózna realitná kancelária sa v mojom ponímaní rozumie realitná kancelária, ktorá od vás chce len podpis na zmluvu a potom bude len čakať, či sa jej niekto ozve na vašu nehnuteľnosť, a to je vlastne celá jej práca. To nie je realitná kancelária, ktorá pracuje s dopytujúcimi klientmi. Takýchto realitných kancelárii je veľmi veľa a je veľmi náročné rozlíšiť, ktorá je tá správna.
Čo je exkluzívna zmluva?
Je to sprostredkovateľská zmluva, ktorú používajú realitní makléri na zazmluvnenie si spolupráce so záujemcami o predaj, prenájom či kúpu nehnuteľnosti. Sprostredkovateľ, čiže realitná kancelária / realitný maklér sa zaväzuje, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca (predávajúci, kupujúci, nájomca, prenajímateľ) príležitosť uzavrieť scudzovaciu (kúpnu, zámennú) alebo nájomnú zmluvu k nehnuteľnosti a samozrejme, záujemca sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi províziu za predpokladu, že k naplneniu predmetu takejto zmluvy dôjde v priamej súvislosti s činnosťou sprostredkovateľa.
Zmluva často obsahuje aj klauzulu o tom, že sprostredkovateľ má nárok na províziu aj v prípade, ak by sa záujemca rozhodol nepodpísať s treťou osobou sprostredkovanú zmluvu. Záujemca by sa mal ďalej v zmluve zaviazať k tomu, že počas trvania tejto sprostredkovateľskej zmluvy neuzavrie žiadnu inú zmluvu o sprostredkovaní, sprostredkovateľskú zmluvu, zmluvu o obstaraní kúpy veci, mandátnu zmluvu alebo príkaznú zmluvu, ani žiadnu inú podobnú zmluvu, ktorej predmetom by bolo sprostredkovanie, resp. nadobudnutie alebo prevod nehnuteľnosti.
Zmluva samozrejme musí obsahovať údaje o samotnom záujemcovi, nehnuteľnosti, cene, za ktorú sa nehnuteľnosť bude ponúkať, provízii a dobe trvania tejto zmluvy. Exkluzívnu zmluvu pri bytoch odporúčam uzavrieť na 2 – 6 mesiacov a na 6 -12 mesiacov pri domoch.
Autor článku:
Lukáš Sopko,
realitný maklér a konateľ realitnej kancelárie Diamond Reality, s.r.o. so sídlom v Košiciach / +421 902 198 170 / sopko@diamondreality.sk