Exkluzívna zmluva pri predaji nehnuteľnosti
Skúste si predstaviť, že ste v pozícii realitného makléra práve vy a položte si otázku: Stoja moje úsilie a snaha za to, aby som predával nehnuteľnosť keď viem, že ju má v portfóliu a v ponuke ďalších desať realitných kancelárií? Určite si odpoviete: NIE! Samozrejme, nie je dobré, keď podpíšete exkluzívnu zmluvu hneď v prvej realitnej kancelárii, ktorá vás osloví. V prvom rade by ste sa mali opýtať, čo vám ponúkne ako protislužbu realitná kancelária? Ako a kde bude prezentovať vašu nehnuteľnosť? Aké úkony budú uhradené v súvislosti s jej činnosťou?
V mojej praxi sa ešte stále stretávam s mylnou teóriou, že čím viac realitných kancelárii má nehnuteľnosť v ponuke, tým rýchlejšie sa nehnuteľnosť predá. Nie je to tak! Skúste sa vžiť do polohy kupujúceho. Máte napríklad záujem o kúpu dvojizbového bytu v Košiciach. Sadnete si za internet, vyťukáte bazos.sk a prezriete si ponuku bytov, ktoré vyhovujú vaším kritériám. Prezeraním ponúk zistíte, že rovnaký byt má sedem ďalších realitných kancelárii s rôznymi fotografiami a čo je horšie, aj s rôznymi cenami. Asi si pomyslíte, že predávajúci má zrejme nejaký problém s predajom bytu, a preto ho dal do siedmich „realitiek“. Mnohokrát sa dokonca stáva, že maklér ani nevie, že danú nehnuteľnosť vo svojej ponuke má, nevie vám odpovedať na akom poschodí sa byt nachádza, akou rekonštrukciou byt prešiel a aké náklady sú spojené s jeho prevádzkou.
Výhody exkluzívnej zmluvy
Výhodou exkluzívnej zmluvy je, že v momente jej podpísania vám odpadá veľká väčšina záležitostí, ktorých vybavenie by ste museli riešiť vy. Úkony, ako inzercia nehnuteľnosti, vyhľadávanie potenciálnych záujemcov, vypracovanie dokumentácie, obehanie úradov a mnoho iného teraz preberá sprostredkovateľ, s ktorým ste ju podpísali.
Realitný maklér vám určite poradí akú optimálnu predajnú cenu stanoviť, aby sa vaša nehnuteľnosť predala a nie len predávala. Rozhodne uznáte, že kvalitnú prezentáciu, fotodokumentáciu, prípadne video ponecháte rukám odborníkov, ako aj popis nehnuteľnosti.
Je isté, že skúsený realitný sprostredkovateľ vie odprezentovať vašu nehnuteľnosť na vyššej úrovni, a tak vás odbremení aj od množstva otázok prípadných záujemcov, na ktoré by ste nemuseli vedieť odpovedať. Realitné kancelárie okrem iného spolupracujú aj s inými realitným kanceláriami, a tak vám zvyšujú možnosť predať vašu nehnuteľnosť v čo najkratšom možnom čase.
Kedy určite neodporúčam exkluzívnu zmluvu?
Hlavným dôvodom pre neuzatvorenie takéhoto typu zmluvy je neserióznosť a neschopnosť realitnej kancelárie. Čo to znamená? O tomto probléme by sa mohlo napísať niekoľko článkov zvlášť. Pod pojmom neseriózna realitná kancelária sa v mojom ponímaní rozumie realitná kancelária, ktorá od vás chce len podpis na zmluvu a potom bude len čakať, či sa jej niekto ozve na vašu nehnuteľnosť, a to je vlastne celá jej práca. To nie je realitná kancelária, ktorá pracuje s dopytujúcimi klientmi. Takýchto realitných kancelárii je veľmi veľa a je veľmi náročné rozlíšiť, ktorá je tá správna.
Čo je exkluzívna zmluva?
Je to sprostredkovateľská zmluva, ktorú používajú realitní makléri na zazmluvnenie si spolupráce so záujemcami o predaj, prenájom či kúpu nehnuteľnosti. Sprostredkovateľ, čiže realitná kancelária / realitný maklér sa zaväzuje, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca (predávajúci, kupujúci, nájomca, prenajímateľ) príležitosť uzavrieť scudzovaciu (kúpnu, zámennú) alebo nájomnú zmluvu k nehnuteľnosti a naopak, záujemca sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi províziu za predpokladu, že k naplneniu predmetu takejto zmluvy dôjde v priamej súvislosti s činnosťou sprostredkovateľa.
Zmluva často obsahuje aj klauzulu o tom, že sprostredkovateľ má nárok na províziu aj v prípade, že by sa záujemca rozhodol nepodpísať s treťou osobou sprostredkovanú zmluvu. Záujemca by sa mal ďalej v zmluve zaviazať k tomu, že počas trvania tejto sprostredkovateľskej zmluvy neuzavrie žiadnu inú zmluvu o sprostredkovaní, zmluvu o obstaraní kúpy veci, mandátnu zmluvu alebo príkaznú zmluvu, ani žiadnu inú podobnú zmluvu, ktorej predmetom by bolo sprostredkovanie, resp. nadobudnutie alebo prevod nehnuteľnosti.
Správne vypracovaná zmluva musí obsahovať údaje o samotnom záujemcovi, o danej nehnuteľnosti, cene, za ktorú sa nehnuteľnosť bude ponúkať, provízii a dobe trvania tejto zmluvy. Exkluzívnu zmluvu pri bytoch odporúčam uzavrieť na 2 – 6 mesiacov a pri domoch na 6 -12 mesiacov.
Autor článku:
MGR. LUKÁŠ SOPKO, MBA, LL.M. - realitný maklér a CEO spoločnosti Diamond Reality / +421 902 198 170 / sopko@diamondreality.sk /
