spinner
Používaním týchto stránok súhlasíte s používaním cookies, ktoré nám pomáhajú zabezpečiť lepšie služby. Viac info
ODKÚPIME VAŠU NEHNUTEĽNOSŤ

Zúženie BSM pri kúpe nehnuteľnosti

Pridané: 5.12.2021

Častou otázkou, ktorou nás klienti - kupujúci dopytujú je, či je možné, aby nehnuteľnosť kúpil len jeden z manželov do svojho výlučného vlastníctva. Odpoveď je ÁNO! Ako to však urobiť spôsobom, aby druhý z manželov takýto úkon do budúcna nenapadol, a to pre tzv. relatívnu neplatnosť úkonu? Slovenský právny poriadok pozná možnosť tzv. zúženia bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) za trvania manželstva. Táto možnosť okrem iného pomáha predchádzať prípadným sporom o rozdelenie majetku po rozvode, a to z dôvodu, že po vykonaní takéhoto úkonu sa predmet zúženia stáva výlučným vlastníctvom manžela, ktorý ho podľa dohody má nadobudnúť. Zúženie bezpodielového spoluvlastníctva sa okrem nehnuteľnosti môže týkať napríklad aj obchodného podielu, výnosov z majetku, peňažných prostriedkov či dokonca aj záväzkov ku ktorým sa jeden z manželov chystá zaviazať (hypotekárny úver a pod.).

Samotný rozsah bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) upravuje § 143 Občianskeho zákonníka (OZ) kde je uvedené, že v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov je všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka.

Z vyššie uvedeného vyplýva, že nehnuteľnosti nadobudnuté dedičstvom, darom, v rámci reštitúcie, či získané za prostriedky patriace výlučne jednému z manželov nespadajú do BSM. Čo však v prípade, ak nespĺňate ani jednu z predchádzajúcich možností? Možnosť modifikácie bezpodielového spoluvlastníctva upravuje OZ v paragrafe 143a. Manželia podľa neho môžu dohodou zúžiť zákonom určený rozsah bezpodielového spoluvlastníctva. Dohoda, ktorou si manželia zúžia bezpodielové spoluvlastníctvo si však vyžaduje formu notárskej zápisnice inak sa bude považovať za absolútne neplatnú v súlade s § 40 ods. 1 OZ. Poplatok, ktorý si notári za takýto úkon účtujú je zväčša v rozmedzí 150 až 350 eur.

Čo musí takáto zápisnica obsahovať?

  • miesto, deň, mesiac a rok podpísania notárskej zápisnice,
  • meno, priezvisko a sídlo notára,
  • meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, ak je pridelené, a trvalé bydlisko účastníka, ak je ním fyzická osoba,
  • vyhlásenie účastníkov, že sú spôsobilí na právne úkony,
  • údaj o tom, ako bola preukázaná totožnosť účastníkov a svedkov, najmä druh a číslo platného preukazu totožnosti účastníka,
  • obsah právneho úkonu,
  • údaj o tom, že zápisnica bola po prečítaní účastníkmi schválená,
  • podpisy účastníkov alebo ich zástupcov, a ak boli prizvaní, tiež svedkov, dôverníkov a osoby, ktorá ovláda jazyk účastníka,
  • odtlačok úradnej pečiatky notára a jeho podpis. 

Dohodu o zúžení BSM nie je možné uzatvoriť pred manželstvom, nakoľko právny poriadok Slovenska nepozná pojem predmanželskej zmluvy. Keďže účinky nastávajú tzv. pro futura, t.z. do budúcna, nie je možné takouto dohodou zúžiť rozsah bezpodielového spoluvlastníctva do minulosti resp. nie je možné zasahovať do vlastníckych práv už existujúcich. Myslite teda na to, že ak chcete vyňať do budúcna vec z BSM počas trvania manželstva, je nutné danú dohodu uzatvoriť pred nadobudnutím danej veci jedným z manželov. Podstatnou informáciou taktiež je, že manželia sa voči tretím osobám môžu tejto dohody dovolávať len v prípade, že táto dohoda bola tretej osobe známa.


Autor článku:

Bc. Lukáš Sopko, MBA, LL.M. - realitný maklér a CEO spoločnosti Diamond Reality / +421 902 198 170 / sopko@diamondreality.sk /