Kúpa nehnuteľnosti hypotekárnym úverom v šiestich bodoch
Najčastejším spôsobom úhrady kúpnej ceny je financovanie formou hypotekárneho úveru. Momentálne žijeme dobu, kedy úroky na hypotekárnych úveroch atakujú hranicu jedného percenta, dokonca mnohokrát aj pod jedným percentom. Bežne sa nám stáva, že aj kupujúci disponujúci hotovosťou, pokrývajúcou úhradu celej kúpnej ceny, využije na financovanie nehnuteľnosti hypotekárny úver. Ako však postupovať pri tomto spôsobe? Čo všetko vás čaká? V nasledujúcich riadkoch vám ponúkam vhodný spôsob, akým postupovať v prípade, keď na financovanie nehnuteľnosti využijete prostriedky hypotekárneho úveru.
Ešte predtým, ako sa dostanete k šiestim bodom, skúste si odpovedať na otázku, či je pre vás hypotéka to pravé riešenie. Je to predsa len záväzok na 30 rokov, ktorým ukrátite svoj mesačný príjem o jeho značnú časť. Aj keď na Slovensku oproti krajinám západnej Európy platí dlhodobý trend bývania vo vlastnej nehnuteľnosti, je dobré zvážiť svoje finančné možnosti. Pokiaľ však vaša finančná situácia pripúšťa možnosť realizácie kúpy nehnuteľnosti formou hypotekárneho úveru, čítajte smelo ďalej. :))
Vhodný postup v šiestich bodoch.
- Hneď v úvode by som vám odporúčal navštíviť hypotekárneho špecialistu, alebo hypotekárne oddelenie ktorejkoľvek banky aby ste si zistili, či váš príjem postačuje na získanie hypotéky, a či ste dostatočne bonitným klientom pre banku. Berte na vedomie, že pokiaľ ste v minulosti neplatili úver, alebo ste mali problém s jeho splácaním, pravdepodobne neexistuje banka, ktorá by vám hypotekárny úver poskytla.
- Banka následne na počkanie, alebo do niekoľkých hodín, či dní, preverí vaše úverové možnosti, resp. vyčísli, koľko by vám bola ochotná požičať, aké percento z predajnej ceny nehnuteľnosti vám poskytne (štandardne 80% z hodnoty). Dozviete sa aspoň v hrubých obrysoch, s akou úrokovou sadzbou na hypotéke môžete počítať a aké náležitosti je nutné banke doložiť, aby vedel schvaľovací proces začať.
- Po tom, ako vám banka oznámila kladné stanovisko, začínate s hľadaním vhodnej nehnuteľnosti. Je totiž zbytočné, aby ste do vyhľadávania a realizácie obhliadok nehnuteľností investovali svoju energiu skôr, ako prejdete úvodným scoringom banky. Predídete tak aj prípadnému prepadu rezervačnej zálohy, na ktorú má realitná kancelária nárok, vyplývajúci z rezervačnej zmluvy.
- Hneď, ako ste našli vhodnú nehnuteľnosť, odporúčam vám podpísať rezervačnú dohodu, ktorá vám na istý čas zarezervuje vami vybratú nehnuteľnosť a poskytne priestor na pokojné dokladovanie bankou požadovaných dokumentov, vrátane znaleckého posudku, návrhu kúpnej zmluvy a ostatných náležitostí. Nezabúdajte, že procesy v bankách môžu trvať aj niekoľko týždňov, preto je dôležité, aby bola v rezervačnej zmluve dobre nastavená doba jej trvania resp. optimálne nastavený najneskorší termín, kedy má dôjsť k podpisu kúpnej zmluvy.
- Realitný maklér následne dohodne termín realizácie znaleckého posudku. Samozrejme, skúsený realitný maklér vie, aké dokumenty má pri konkrétnom type nehnuteľnosti znalcovi dodať. Väčšinou sa jedná o titul nadobudnutia, potvrdenia o veku nehnuteľnosti, list vlastníctva, kópiu z katastrálnej mapy, či napríklad vyjadrenie k tzv. územnoplánovacej informácii (len pri pozemkoch). Bankou požadované dokumenty spolu s hotovým posudkom zanesiete do banky a tá začne proces schvaľovania hypotekárneho úveru.
- Po schválení hypotéky a vyriešení situácie s dofinancovaním kúpnej ceny podpíšete s predávajúcim kúpne zmluvy a potom záložné zmluvy. Záložné zmluvy zanesiete na kataster, kde uhradíte správny poplatok a záložné zmluvy zavkladujete. Banka si odkontroluje prítomnosť plomby záložných zmlúv na liste vlastníctva a vy banke dodáte zvyšné náležitosti (poistenie nehnuteľnosti, vinkuláciu, jedno vyhotovenie kúpnej zmluvy, eventuálne potvrdenie o uhradení rozdielu medzi poskytnutým hypotekárnym úverom a celkovou kúpnou cenou) a podpíšete súhlas s čerpaním úveru. Po načerpaní úveru resp. po úhrade celej kúpnej ceny, podáte na kataster aj kúpne zmluvy, a tým sa začína proces rozhodovania o povolení vkladu kúpnej zmluvy do katastra nehnuteľností.
Čerpanie hypotéky na byt v podobe vyplatenia peňazí na účet predávajúceho je vlastne úspešným ukončením celého postupu realizácie financovania kúpnej ceny za nehnuteľnosť prostredníctvom hypotekárneho úveru. Peniaze zo schválenej hypotéky by sa na účte predávajúceho mali štandardne objaviť do jedného až troch pracovných dní od momentu načerpania hypotéky.
Zvoľte si teda skúseného realitného makléra, ktorý vám optimalizuje čas strávený hľadaním vhodnej nehnuteľnosti a zvážte služby kvalitného finančného poradcu, ktorý už na začiatku navrhne vhodnú alternatívu riešenia vašej finančnej situácie. Výhoda využitia služieb finančného poradcu tkvie v tom, že zvolí takú banku, ktorá nezamietne žiadosť o poskytnutie vášho hypotekárneho úveru, čo by sa negatívne premietlo aj do vášho úverového registra.
Autor článku:
MGR. LUKÁŠ SOPKO, MBA, LL.M. - realitný maklér a CEO spoločnosti Diamond Reality / +421 902 198 170 / sopko@diamondreality.sk /
