Oslobodenie dane z príjmu predaja nehnuteľnosti a moment jej nadobudnutia
Slovenská právna úprava pozná niekoľko spôsobov nadobudnutia nehnuteľnosti. Medzi najčastejšie patria tzv. zmluvné prevody, dedenie a dobrovoľné dražby nehnuteľností. V závislosti na tom, o aký spôsob ide, je možné určiť moment nadobudnutia nehnuteľnosti, ktorý má potom rozhodujúci význam pre posúdenie podmienok oslobodenia dane z príjmu predaja nehnuteľnosti. Je teda veľmi podstatné, aby ste dobre poznali skutočný moment nadobudnutia nehnuteľnosti, pokiaľ máte v záujme legálnym spôsobom optimalizovať svoju daňovú povinnosť.
Zmluvné prevody
Vlastníctvo sa nadobúda právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Sem zaraďujeme napríklad darovaciu, kúpnu alebo zámennú zmluvu.
Príklad:
Daňovník predáva nehnuteľnosť, ktorú nadobudol kúpou a za ktorú zaplatil kúpnu cenu 23.08.2018. Kúpna zmluva bola podpísaná dňa 20.08.2018. Vklad do katastra bol povolený dňa 18.09.2018. Ktorý dátum je rozhodujúci pre posúdenie momentu nadobudnutia nehnuteľnosti?
Odpoveď:
Pri zmluvnom prevode(v tomto prípade kúpa nehnuteľnosti) sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra nehnuteľnosti, resp. právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu. To znamená, že lehota piatich rokov sa pre splnenie podmienky oslobodenia bude počítať počnúc dňom 18.09.2018.
Dokonca aj prijatím čo i len čiastkového plnenia za predaj nehnuteľnosti (pred uplynutím 5 ročnej lehoty vlastníctva) sa môžete dostať do polohy, kedy už príjem z predaja nehnuteľnosti bude potrebné riadne zdaniť. Do polohy povinnosti zdaniť príjem z predaja nehnuteľnosti sa môžete dostať aj podpísaním kúpnej zmluvy pred uplynutím 5 ročnej lehoty, a to aj za predpokladu, že kúpnu cenu formálne uhradíte až po 5 rokoch vlastníctva.
Dedenie
Vlastníctvo sa nadobúda dňom smrti poručiteľa. Možné je dediť zo zákona, zo závetu alebo aj zo zákona a aj zo závetu.
Príklad:
Daňovník zdedil nehnuteľnosť po svojej tete (tzn. v nepriamom rade). Teta zomrela 12.08.2019, zápis do katastra nehnuteľností bol vykonaný až 01.01.2020. Ktorý dátum je rozhodujúci pre posúdenie momentu nadobudnutia nehnuteľnosti vo vzťahu k oslobodeniu dane z príjmu predaja nehnuteľnosti?
Odpoveď:
Keďže pri dedení sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa, za moment nadobudnutia sa v tomto prípade považuje dátum 12.08.2019
Dobrovoľná dražba
Ak vydražiteľ uhradil cenu dosiahnutú vydražením v ustanovenej lehote, prechádza na neho vlastnícke právo alebo iné právo k predmetu dražby udelením príklepu.
Príklad:
Daňovník udelením príklepu zo dňa 21.07.2017 nadobudol nehnuteľnosť za ktorú uhradil dražobnú zábezpeku na účet dražobnej spoločnosti dňa 20.07.2017. Zvyšnú cenu za predmet dražby uhradil daňovník(v postavení vydražiteľa) dňa 27.07.2017. Ktorý dátum je rozhodujúci pre posúdenie momentu nadobudnutia nehnuteľnosti vo vzťahu k oslobodeniu dane z príjmu predaja nehnuteľnosti?
Odpoveď:
Keďže v zmysle paragrafu 27 zákona o dobrovoľných dražbách prechádza vlastníctvo k predmet dražby udelením príklepu, za moment nadobudnutia sa v tomto prípade (a za okolnosti, že bola riadne uhradená cena za predmet dražby) považuje dátum 21.07.2017.
Autor článku:
MGR. LUKÁŠ SOPKO, MBA, LL.M. - realitný maklér a CEO spoločnosti Diamond Reality / +421 902 198 170 / sopko@diamondreality.sk /
