spinner
Používaním týchto stránok súhlasíte s používaním cookies, ktoré nám pomáhajú zabezpečiť lepšie služby. Viac info
ODKÚPIME VAŠU NEHNUTEĽNOSŤ

Presun záložného práva na inú nehnuteľnosť

Pridané: 7.10.2021

Presun záložného práva (zabezpečujúceho hypotekárny úver) na inú nehnuteľnosť je druhým najčastejším spôsobom jeho výmazu, hneď po možnosti jeho splatenia. Okrem nižšie spomínaných dôvodov (kúpa družstevného bytu, výstavba domu, vyporiadanie BSM) sa využíva aj vtedy, keď dlžník nemá záujem stratiť výhodné podmienky, ktoré boli pri poskytnutí úveru nastavené (napr. výhodný úrok, dobrá fixácia atď.) alebo vtedy, keď dlžník nechce banke uhradiť pokutu (1% zo splatenej sumy) za predčasné splatenie úveru. Podmienky, potrebné k udeleniu súhlasu s presunom záložného práva resp. so zmenou predmetu zabezpečenia sa medzi jednotlivými bankami môžu líšiť, a preto by každý, kto zvažuje takúto možnosť, mal navštíviť pobočku banky, alebo využiť služby kvalitného hypotekárneho špecialistu, ktorý ešte pred samotným podaním žiadosti, vyhodnotí možnosti dlžníka.

Úver je okrem vlastnej nehnuteľnosti možné presunúť aj na nehnuteľnosť vo vlastníctve inej osoby. Stále je však potrebné konzultovať túto zmenu s bankou, ktorá v niektorých prípadoch môže takúto transakciu vyhodnotiť ako špekulatívnu a v konečnom dôsledku nesúhlasiť s presunom záložného práva na nehnuteľnosť, ktorú dlžník nevlastní (prakticky sa nám to už stalo). Nový predmet zabezpečenia musí mať z pohľadu banky dostatočnú hodnotu, aby pomer hypotekárneho úveru a hodnoty nehnuteľnosti zostal zachovaný. Pokiaľ by hodnota predmetu zabezpečenia nepostačovala, môže banka pristúpiť aj k alternatíve splatenia istej časti hypotekárneho úveru dlžníkom tak, aby nová zostatková hodnota hypotéky a hodnota nehnuteľnosti bola pre banku už prijateľná.

Kedy sa presun záložného práva využíva?

  • Pri realizácii kúpy družstevného bytu. Kupujúci založí napríklad rodičovskú nehnuteľnosť a za takto poskytnuté financie kúpi družstevný byt. Potom požiada už ako vlastník členský práv a povinností o odkúpenie družstevného bytu do osobného vlastníctva. Hneď, ako sa stane vlastníkom bytu na liste vlastníctva, presunie záložné právo z rodičovskej nehnuteľnosti na svoj (už nie družstevný) byt.
  • Výstavba nového domu. Klient v postavení dlžníka založí rodičovskú alebo inú nehnuteľnosť a za tieto financie postaví rodinný dom. Hneď, ako novopostavená nehnuteľnosť bude spĺňať podmienky pre jej založenie, požiada dlžník o presun záložného práva z rodičovskej nehnuteľnosti už na novopostavenú nehnuteľnosť.
  • Vyporiadanie BSM. Manželia sa rozvedú a jeden z manželov si chce ponechať nehnuteľnosť - rodinný dom. Dohodou sa zaviažu, že manžel vyplatí manželke za jej časť domu 50.000 eur. Manžel tak najprv založí napríklad rodičovskú nehnuteľnosť a z týchto finančných prostriedkov uhradí manželke 50.000 eur. Hneď, ako sa stane výlučným vlastníkom domu, prenesie naň záložné právo z rodičovskej nehnuteľnosti.
  • Predaj pôvodne založenej nehnuteľnosti a kúpa novej. Jedná sa o spôsob, ktorý väčšinou využívajú klienti, ktorí z nejakých dôvodov nechcú prísť o aktuálnu hypotéku. Niekedy sú dôvodom jej dobre nastavené podmienky, inokedy by mohla nastať situácia, že klient by v dnešných podmienkach žiadnu hypotéku nedostal. Dokonca býva dôvodom aj povinnosť uhradiť banke pokutu vo výške 1% (zo splatenej sumy) za predčasné splatenie hypotéky.
Štandardný postup
  1. Vyhotovenie znaleckého posudku na novú nehnuteľnosť
  2. Požiadajte banku o zmenu predmetu zabezpečenia
  3. Posúdenie žiadosti
  4. V prípade kladného stanoviska banka vyhotoví nové záložné zmluvy, ktoré sa zavkladujú na kataster.
  5. Po zápise záložného práva na novú nehnuteľnosť vystaví banka kvitanciu (súhlas veriteľa s výmazom záložného práva) k pôvodnej nehnuteľnosti.
  6. Po doručení kvitancie na kataster sa v lehote do 5 dní od jej doručenia vykoná výmaz z listu vlastníctva z pôvodnej nehnuteľnosti.

Záložným právom sa zabezpečuje poskytnutá pohľadávka (napr. hypotekárny úver) spolu s jej príslušenstvom. Pre banku je toto záložné právo potrebné k tomu, aby v prípade nesplácania hypotekárneho úveru mohla uspokojiť svoju pohľadávku pristúpením k výkonu záložného práva. Uspokojenie pohľadávky je realizované na dobrovoľnej dražbe, ktorej návrh dáva banka. Výťažok z dobrovoľnej dražby je potom použitý na úhradu dlžnej sumy a rozdiel je vydaný dlžníkovi.

Poplatky:

  • Posudok cca 150 - 200 eur v prípade bytu, 200 – 350 eur v prípade domu
  • Poplatok za zmenu predmetu zabezpečenia cca 200 eur - v závislosti na banke
  • Uhradenie správneho poplatku za vklad záložného práva do katastra nehnuteľností (zamýšľaný vklad 51 eur, štandardný vklad 66 eur, urýchlený vklad 266 eur).

Celý proces by v ideálnych podmienkach nemal trvať viac ako jeden, dva maximálne tri mesiace. Pripravte sa však aj na to, že pokiaľ ste mali problém so splácaním úveru resp. ste úver nesplácali riadne a na čas, bude presun takéhoto záložného práva skoro nemožný. Banka si môže vyžiadať aj zdokladovanie dostatočného príjmu napríklad overením cez Sociálnu poisťovňu.


Autor článku:

Bc. Lukáš Sopko, MBA, LL.M. - realitný maklér a CEO spoločnosti Diamond Reality / +421 902 198 170 / sopko@diamondreality.sk /