Predaj nehnuteľnosti, nadobudnutej darovaním a daň z príjmu

Darovacia zmluva vychádza z Občianskeho zákonníka, kde v paragrafe 628 je uvedené, že darovacou zmluvou darca niečo bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému a ten dar alebo sľub prijíma. V odseku 2 predmetného paragrafu sa uvádza, že pokiaľ je predmetom daru nehnuteľnosť, musí byť darovacia zmluva písomná. Darca je dokonca v zmysle ustanovení OZ povinný pri ponuke daru upozorniť obdarovaného na nedostatky, ktoré darovaná vec mala v čase jej darovania. Ak má vec nedostatky, na ktoré darca obdarovaného neupozornil, je obdarovaný oprávnený v zmysle § 629 OZ dar vrátiť. V nasledujúcich riadkoch sa budem venovať dani z príjmu predaja darovanej nehnuteľnosti a vychádzať budem predovšetkým z výkladu finančnej správy.

Podľa usmernenia finančnej správy sa pri uplatňovaní výdavkov pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním, postupuje podľa ustanovení § 8 ods. 5 písm. b) zákona o dani z príjmov. Samozrejme takýto postup sa uplatňuje len za predpokladu, že sa pri predávajúcom nejedná o oslobodený príjem. Z vyššie uvedeného vyplýva, že:

• ak predávajúci predáva nehnuteľnosť, ktorú nadobudol darovaním a zároveň v čase darovania by bol príjem z jej predaja u darcu oslobodený od dane z príjmov (podľa § 9 zákona o dani z príjmov), výdavkom pre predávajúceho bude cena zistená súdnym znalcom podľa zákona č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v čase darovania,
• ak predávajúci predáva nehnuteľnosť, ktorú nadobudol darovaním a príjem z jej predaja by u darcu nebol oslobodený od dane z príjmov (podľa § 9 zákona o dani z príjmov), ako výdavok pri príjme z jej predaja u predávajúceho bude cena za akú obstaral darca nehnuteľnosť.

Vlastníctvo nehnuteľnosti trvajúce viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia je dôležitou okolnosťou rozhodujúcou o tom, či príjem je alebo nie je oslobodený od dane z príjmu predaja nehnuteľnosti. Pokiaľ ubehlo viac ako 5 rokov od jej nadobudnutia, je príjem z jej predaja od dane oslobodený. Dôležitý je teda moment jej nadobudnutia. Pri darovaní nie je momentom jej nadobudnutia dátum podpisu darovacej zmluvy, ale jej nadobudnutie právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Čo sa týka sadzby dane z príjmu predaja nehnuteľnosti platí, že ak základ dane (za rok 2020) nepresahuje sumu 37.163,36 eur (176,8 - násobok sumy platného životného minima vrátane) je sadzba dane 19%, ak základ dane (za rok 2020) presahuje sumu 37.163,36 eur (176,8 - násobok sumy platného životného minima vrátane) je sadzba dane 25 %. Sociálne poistenie sa z príjmu predaja nehnuteľnosti neplatí.

Príklady

Prípad, keď darca spĺňa podmienku oslobodenia od dane z príjmu predaja

Predávajúci (fyzická osoba) predal nehnuteľnosť z ktorej dosiahol príjem v septembri 2021. Nehnuteľnosť predávajúci nadobudol darom v roku 2019 v mesiaci máj. Darca túto nehnuteľnosť nemal zaradenú v obchodnom majetku a nadobudol ju kúpou v roku 2009. Ako teda ďalej postupovať?

Odpoveď: Nakoľko predávajúci nevlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov (nebola splnená podmienka k oslobodeniu), uvedený príjem z jej predaja podlieha zdaneniu a daňovník (predávajúci) zaradí príjem z jej predaja medzi ostatné príjmy ako príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Keďže darca vlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov (spĺňal podmienku pre oslobodenie od dane z príjmu z jej predaja), ako výdavok môže predávajúci uplatniť cenu zistenú znalcom na znaleckom posudku ku dňu jej darovania (máj 2019).

Prípad, keď darca nespĺňa podmienku oslobodenia od dane z príjmu predaja 

Predávajúci predal nehnuteľnosť, z ktorej dosiahol príjem v septembri 2021. Nehnuteľnosť predávajúci nadobudol darom v roku 2019. Darca nehnuteľnosť nadobudol v roku 2018 (nevlastnil ju viac ako 5 rokov). Aký výdavok si môže predávajúci uplatniť vo vzťahu k obstaraniu nehnuteľnosti?

Odpoveď: Pretože darca (a ani predávajúci) nevlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov a príjem z predaja by teda nebol u darcu oslobodený (podľa § 9 zákona o dani z príjmov), za daňový výdavok sa v tomto prípade považuje kúpna cena, ktorú zaplatil darca pri obstaraní nehnuteľnosti.

Autor článku:

MGR. LUKÁŠ SOPKO, MBA, LL.M. - realitný maklér a CEO spoločnosti Diamond Reality / +421 902 198 170 / sopko@diamondreality.sk /