Zámena nehnuteľnosti a daň z príjmu
Z ustanovenia paragrafu 611 Občianskeho zákonníka vyplýva, že zámennou zmluvou si zmluvné strany vymieňajú vec za vec, a to tak, že každá zo strán sa považuje ohľadne veci, ktorú výmenou dáva, za predávajúcu stranu, a ohľadne veci, ktorú výmenou prijíma, za kupujúcu stranu. Na základe zámennej zmluvy sa jej účastníci zaväzujú, že si navzájom odovzdajú do vlastníctva určitý predmet zámeny (napr. nehnuteľnosť). Hneď, ako je predmetom zámeny nehnuteľnosť, musí mať takáto zmluva písomnú podobu. Takýmto typom zmluvy je možné zameniť nehnuteľnosti bezodplatne, alebo aj s určitým finančným vyrovnaním. Nezabudnite dodržať aj povinnosť úradného osvedčenia podpisov zmluvných strán na takejto zmluve.
Z hľadiska dane z príjmu je podstatné, ako dlho je preukázateľne nehnuteľnosť vo vlastníctve zamieňajúcich. Pokiaľ sa jedná o prípad, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve zamieňajúcich viac ako 5 rokov, je tento príjem zo zámeny nehnuteľnosti od dane oslobodený. Podstatným údajom teda je moment nadobudnutia nehnuteľnosti, ktorým v prípade zámeny je právoplatné rozhodnutie o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
Príklad: Pán Lukáš v roku 2008 nadobudol 3 izbový byt v Košiciach. Pán Marek sa na základe kúpnej zmluvy stal v roku 2011 majiteľom 4 izbového bytu v Prešove. V roku 2021 sa rozhodli, že si predmetné nehnuteľnosti vymenia.
Odpoveď: Keďže rovnako ako pán Lukáš aj pán Marek preukázateľne vlastnia zamieňanú nehnuteľnosť viac ako 5 rokov, nie je potrebné skúmať či niektorá z týchto fyzických osôb dosiahla zo zámeny príjem.
V prípade, že dochádza k zámene nehnuteľností nezahrnutých v obchodnom majetku a zároveň nie je splnená podmienka oslobodenia, pri zámene jednej nehnuteľnosti za druhú vlastne dochádza k prevodu vlastníctva, a teda takýto peňažný alebo nepeňažný príjem získaný zámenou sa považuje za tzv. ostatný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Rovnako ako pri predaji, aj pri zámene je možné uplatniť výdavky vymedzené paragrafom 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov.
Aké výdavky sa môžu uplatniť?
- kúpna cena za nehnuteľnosť – preukázateľne zaplatená
- finančné prostriedky, ktoré boli použité napríklad na technické zhodnotenie, údržbu a opravu nehnuteľnosti (napr. aj prostriedky použité na rekonštrukciu nehnuteľnosti, faktúry za stavebný materiál, faktúry za prácu, atď.)
- výdavky, preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii; výdavkami preukázateľne vynaloženými na obstaranie nehnuteľností sú aj úroky z hypotekárneho úveru alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti alebo úroky z účelového úveru na bývanie, ktorý má v zmluvných podmienkach uvedené obstaranie tejto nehnuteľnosti, okrem úrokov, ktoré boli uplatnené ako daňový výdavok počas zaradenia tejto nehnuteľnosti do obchodného majetku, pričom rovnako sa budú posudzovať aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom
- preukázateľne uhradené výdavky v súvislosti so zámenou nehnuteľností (katastrálne poplatky, poplatky za vypracovanie zmluvnej dokumentácie, atď.)
Autor článku:
MGR. LUKÁŠ SOPKO, MBA, LL.M. - realitný maklér a CEO spoločnosti Diamond Reality / +421 902 198 170 / sopko@diamondreality.sk /
