Kúpa nehnuteľnosti v hotovosti
Kúpa nehnuteľnosti je pre väčšinu ľudí záležitosťou, ktorá sa pre nich bude opakovať len raz, možno dvakrát za život. Keďže na úhradu kupujúci vo väčšine prípadov použije celoživotné úspory, hypotéku, prípadne dedičstvo, je v záujme kupujúceho vyvarovať sa niekoľkých zásadných chýb, ktoré potenciálne môžu nastať. Samotná úhrada kúpnej ceny v hotovosti nie je veľmi bezpečný spôsob úhrady, aj preto vám odporúčam takúto možnosť dobre zvážiť. Hoci bol v minulosti takýto spôsob realizácie úhrady kúpnej ceny bežný, dnes prináša niekoľko zásadných problémov, ktoré uvádzam nižšie.
Problém pre kupujúceho
Pokiaľ sa takáto úhrada zrealizuje pred podaním návrhu na vklad do katastra nehnuteľností, riskujete tým veľmi veľa. Teoreticky sa môže stať, že iný kupujúci podá návrh na vklad na rovnakú nehnuteľnosť ešte pred vaším podaním. Pri malej známosti na katastri a zároveň uhradení urýchleného správneho poplatku sa môže stať, že o jeho návrhu na vklad sa rozhodne ešte predtým, ako sa vám podarí podať váš návrh do katastra.
Problém pre predávajúceho
Predstavte si situáciu, že by predávajúci súhlasil s úhradou kúpnej ceny po tom, ako kataster rozhodne o povolení vkladu v prospech vás - kupujúceho. Vy by ste sa stali vlastníkom nehnuteľnosti a bolo by už len na vašej zhovievavosti, aby ste predávajúcemu naozaj zaplatili kúpnu cenu za nehnuteľnosť. Kde je záruka, že mu riadne a na čas uhradíte kúpnu cenu? Čo ak by ste medzitým túto nehnuteľnosť predali niekomu inému? Koľko rokov by trval prípadný spor? Problémov sa vynára dokonca ďaleko viac...
Problém z pohľadu finančnej správy / colného úradu
Dňa 1.1.2013 nadobudol účinnosť zákon č. 394/2012 Z.z. o obmedzení platieb v hotovosti. Základnou úlohou tohto zákona je prispieť nielen k obmedzeniu podvodov v daňovej oblasti, ale zároveň pôsobiť ako opatrenie v boji proti praniu špinavých peňazí, či inej trestnej činnosti. V ustanovení § 4 zákona o obmedzení platieb v hotovosti je uvedené, že je zakázané realizovať platbu v hotovosti, ktorej hodnota prevyšuje 15.000 eur, medzi fyzickými osobami – nepodnikateľmi. Ak je odovzdávajúcim, alebo preberajúcim platby fyzická osoba, vykonávajúca podnikateľskú, alebo inú samostatnú zárobkovú činnosť, alebo právnická osoba, platba v hotovosti nesmie presiahnuť sumu 5 000 eur. To znamená, že pokiaľ by ste kupovali nehnuteľnosť, ktorej cena presahuje 15.000 eur (čo je väčšina nehnuteľností s ktorými ako realitná kancelária prichádzame do styku), tak úhradou takejto sumy by ste zákon porušili. Dokonca nie je možné uhradiť kúpnu cenu ani čiastkovo, pretože platí, že ak na základe jedného právneho vzťahu dochádza k čiastkovým platbám, celkovou hodnotou platby je súčet týchto čiastkových platieb. Teda pokiaľ by ste si mysleli, že rozdelíte kúpnu cenu (napríklad 60.000 eur) na 6 platieb po 10.000 eur a zákon obídete, mýlili by ste sa.
Sankcie za porušenie takéhoto zákona:
- Ak dôjde k porušeniu zákona zo strany fyzickej osoby – nepodnikateľa, bude jej uložená pokuta za priestupok do 10 000 eur.
- Ak dôjde k porušeniu zákona fyzickou osobou podnikateľom alebo právnickou osobou, bude jej uložená pokuta za správny delikt do 150 000 eur
Pokiaľ ste však takúto hotovostnú platbu v minulosti realizovali, tak vás poteší aspoň fakt, že síce ste zákon o obmedzení v hotovosti porušili, ale platnosť právneho úkonu na základe ktorého sa platba vykonala, nie je tým dotknutá. V praxi to znamená, že samotná kúpna zmluva je teda vlastne platná. Zodpovednosť za správny delikt zaniká, ak príslušný orgán nevydá rozhodnutie o pokute do dvoch rokov odo dňa, kedy sa o správnom delikte dozvedel, najneskôr však do piatich rokov, čiarku vyhodiť od konca roka, v ktorom došlo k porušeniu zákazu.
Osobne vám odporúčam využiť ako formu úhrady kúpnej ceny notársku úschovu, prípadne vinkuláciu finančných prostriedkov v banke. Pre predávajúceho by určite bola vhodnejšia možnosť úhrady kúpnej ceny notárskou úschovou, pretože tá oproti vinkulácii v banke ochráni finančné prostriedky aj za predpokladu, že by na kupujúceho bola vedená exekúcia. Ak vás vyššie uvedené dôvody nepresvedčili a zároveň ste v postavení kupujúceho, uveďte ako správnu formuláciu v tomto znení: "Predávajúci prevzal celú kúpnu cenu od Kupujúceho pred podpisom tejto kúpnej zmluvy v hotovosti, čo zmluvné strany potvrdzujú svojím podpisom na kúpnej zmluve." Predávajúci by sa v budúcnosti nemohol vyhovárať na to, že mu nebola kúpna cena uhradená. Viac o ostatných spôsoboch úhrady kúpnej ceny za nehnuteľnosť sa dočítate v tomto odkaze: https://www.diamondreality.sk/moznosti-uhrady-kupnej-ceny-za-nehnutelnost
Autor článku:
MGR. LUKÁŠ SOPKO, MBA, LL.M. - realitný maklér a CEO spoločnosti Diamond Reality / +421 902 198 170 / sopko@diamondreality.sk /
