Možnosti úhrady kúpnej ceny za nehnuteľnosť

Už pred samotným podpisom kúpnej zmluvy by malo byť medzi zmluvnými stranami jasne dohodnuté, ako sa bude uhrádzať kúpna cena. Spôsobov je niekoľko. Okrem miery bezpečnosti sa rozlišujú aj v cene, ktorú zaplatíte za ich realizáciu. Každý kupujúci chce optimalizovať riziká spojené s nevhodným spôsobom úhrady a každý predávajúci neodovzdá predávanú nehnuteľnosť skôr, ako budú na jeho účte pripísané financie. Je teda v záujme oboch nastaviť spôsob financovania tak, aby ani jeden „neťahal za kratší koniec“. Aké sú teda možnosti?

Kúpa v hotovosti

Najmenej bezpečný spôsob, ktorý sa v minulosti využíval veľmi často. Prináša so sebou riziká tak pre stranu kupujúceho ako aj predávajúceho.

Problém na strane kupujúceho:

Pokiaľ sa takáto úhrada zrealizuje pred podaním návrhu na vklad do katastra nehnuteľností riskujete tým veľmi veľa. Teoreticky sa môže stať, že iný kupujúci podá návrh na vklad na rovnakú nehnuteľnosť ešte pred vaším podaním. Pri malej známosti na katastri a zároveň uhradení urýchleného správneho poplatku sa môže stať, že o jeho návrhu na vklad sa rozhodne ešte predtým, ako sa vám čo i len podarí podať váš návrh do katastra.

Problém na strane predávajúceho:

Predstavme si situáciu, že predávajúci by súhlasil s úhradou kúpnej ceny po tom, ako kataster rozhodne o povolení vkladu v prospech vás - kupujúceho. Vy by ste sa stali vlastníkom nehnuteľnosti a bolo by už len na vašej zhovievavosti, aby ste naozaj zaplatili predávajúcemu kúpnu cenu za nehnuteľnosť. Kde je záruka, že mu riadne a na čas uhradíte kúpnu cenu? Záruka jednoducho neexistuje!

Ak vás však moje dôvody nepresvedčili a vyššie uvedené riziká vám prídu zanedbateľné, odporúčam vám aspoň použiť takúto formuláciu odovzdania kúpnej ceny: "Predávajúci prevzal celú kúpnu cenu od Kupujúceho pred podpisom tejto kúpnej zmluvy v hotovosti, čo zmluvné strany potvrdzujú svojím podpisom na kúpnej zmluve ". Predávajúci tak nebude môcť rozporovať, že mu kúpna cena nebola uhradená a kupujúci tak nebude nútený uhrádzať kúpnu cenu ešte raz. Viac informácií nájdete TU.

Cena za službu: 0 eur

Úhrada hotovostným vkladom, alebo bezhotovostným prevodom na účet.

Táto možnosť financovania kúpnej ceny je síce bezpečnejšia (ako úhrada do rúk predávajúceho), ale ani toto nie je najvhodnejšia možnosť pre úhradu financií za nehnuteľnosť. Dobrou vecou však je, že pri bankových transakciách ostávajú aspoň čiastočné stopy, resp. myslím, že banky majú aj povinnosť archivovať výpisy z účtov 10 rokov, dokonca i pre klientov nepodnikateľov. Aj z tohto dôvodu by si teda predávajúci nedovolil tvrdiť, že mu kúpna cena nebola uhradená.

Štandardne sa pri tomto spôsobe využívajú dve možnosti úhrady:

1. Kupujúci prevedie, alebo vloží na účet predávajúceho kúpnu cenu v deň podpisu kúpnej zmluvy. Upozornenie! Pri hotovostnom vklade vyššej sumy si pracovník banky môže od vás vypýtať zdokladovanie pôvodu finančných prostriedkov, aby sa vylúčila možnosť, že vami vložené peniaze pochádzajú z trestnej činnosti. Preto si pre istotu vezmite so sebou výpis z účtu z ktorého ste vyberali peniaze, ktoré teraz vkladáte predávajúcemu na účet.
2. Kupujúci uhradí kúpnu cenu prevodom, alebo vkladom na účet predávajúceho, a to po doručení rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností v prospech kupujúceho.

Dobre zvážte nastavenie kúpnej zmluvy spôsobom, aby bol predávajúci povinný vám bezodkladne vrátiť vám celú kúpnu cenu v prípade, že kataster nepovolí vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.  

Cena za službu: 0 eur pri prevode finančných prostriedkov z účtu na účet resp. suma rádovo v jednotkách eur za hotovostný vklad realizovaný priamo v banke.

Kúpa na hypotéku

Najčastejším spôsobom úhrady kúpnej ceny je financovanie formou hypotekárneho úveru. Momentálne žijeme dobu, kedy úroky na hypotekárnych úveroch atakujú hranicu jedného percenta, dokonca mnohokrát aj pod jedným percentom. Bežne sa nám stáva, že aj kupujúci disponujúci hotovosťou, pokrývajúcou úhradu celej kúpnej ceny, využije na financovanie nehnuteľnosti hypotekárny úver. Ide o bezpečný spôsob, kde je okrem kupujúceho a predávajúceho prítomná aj banka, ktorá uhrádza hypotéku na základe vyznačenej plomby na liste vlastníctva kupovanej nehnuteľnosti. Plomba sa vyznačí na základe podaných záložných zmlúv na kataster. Pre samotné čerpanie úveru je do banky potrebné ešte dodať do banky kúpnu zmluvu s overenými podpismi predávajúcich, poistiť nehnuteľnosť, zriadiť vinkuláciu a splniť ostatné bankou vyžadované náležitosti. Viac informácií nájdete TU.

Poplatky: 66 eur – správny poplatok za vklad záložných zmlúv do katastra + v tomto prípade je nutné poistiť nehnuteľnosť(cena poistky sa odvíja od výšky poistného krytia resp. od hodnoty nehnuteľnosti)

Banková vinkulácia

Banková vinkulácia spočíva v tom, že kupujúci, ako zložiteľ finančných prostriedkov, uzavrie s bankou zmluvu o bankovej vinkulácii, ktorej predmetom bude záväzok kupujúceho zdržať sa nakladania s finančnými prostriedkami počas vopred dohodnutej doby a zároveň záväzok banky držať tieto prostriedky na účte a za istých podmienok ich uvoľniť na účet predávajúceho. Peniaze z vinkulovaného účtu banka uvoľní na účet predávajúceho až po predložení listu vlastníctva, na ktorom je kupujúci už uvedený ako vlastník nehnuteľnosti, resp. po predložení rozhodnutia katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho. Viac informácií nájdete TU.

Cena za službu: 40 až 200 eur v závislosti od banky a vinkulovanej sumy

Notárska úschova

Notárska úschova je najbezpečnejším spôsobom odovzdania kúpnej ceny, aký pri kúpe nehnuteľnosti poznáme. O zriadenie notárskej úschovy je možné požiadať ktoréhokoľvek notára na Slovensku. Notár, ktorý má finančné prostriedky uschované, musí zabezpečiť, aby boli odovzdané tomu, kto ich, za vopred stanovených podmienok, má dostať. Notár spíše tzv. notársku zápisnicu, kde uvedie podmienky, za akých sa bude pri uvoľňovaní peňažných prostriedkov z úschovy postupovať. V notárskej úschove by malo byť uvedené, že rovnako ako pri vinkulovanom účte bude podmienkou uvoľnenia peňazí predloženie listu vlastníctva, na ktorom už bude uvedený ako vlastník nehnuteľnosti zložiteľ(kupujúci), alebo predložením rozhodnutia katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva, taktiež v prospech zložiteľa. Viac informácií TU.

Odmena pre notára: pri základe nepresahujúcom sumu 3 319,39 € – 23,24 €, pri základe nad 3 319,39 € do 16 596,96 € vrátane – 49,79 €, pri základe nad 16 596,96 € do 33 193,92 € vrátane – 99,58 €, pri základe nad 33 193,92 € do 331 939,19 € vrátane – 165,97 €, pri základe presahujúcom sumu 331 939,19 € – 331,94 €, ak nemožno základ určiť alebo ak ho možno určiť len s nepomernými ťažkosťami - 33,19 €.

Existuje ešte niekoľko možností úhrady kúpnej ceny, ktoré však už nie sú tak často využívané, ako vyššie uvedené spôsoby. Peniaze je možné podobným spôsobom (ako je to v prípade bankovej vinkulácie a notárskej úschovy) uschovať u advokáta, realitnej kancelárie, či inej tretej osoby. Asi najbezpečnejším z týchto troch možností je úschova financií u renomovaného advokáta, ktorý má uzatvorené poistenie zodpovednosti za škodu, ktorá by mohla klientovi vzniknúť v súvislosti s výkonom advokácie.

Autor článku:

MGR. LUKÁŠ SOPKO, MBA, LL.M. - realitný maklér a CEO spoločnosti Diamond Reality / +421 902 198 170 / sopko@diamondreality.sk /